Immobilientipp Anlageimmobilien: Hohe Tilgung kann zur Falle werden.

May 22, 2015

 

Wer möchte nicht gerne mit der eigenen Immobilie möglichst schnell schuldenfrei sein? Doch auch bei hohen Überschüssen ist eine zu hohe Tilgungsrate nicht immer die beste Wahl.

 

Zunächst sollte man beachten, dass einem bei der Anlageimmobilie schnell unerwartete Investitionen begegnen können. Gerade beim ersten Anlageobjekt kann es schnell zur Falle werden, wenn zum Beispiel die Heizung unerwartet kaputt geht und komplett ausgetauscht werden muss. Hier ist es sinnvoll ein sicheres finanzielles Polster zu generieren.  Sprechen Sie mit Ihrer Bank und vereinbaren Sie statt einer hohen festen Tilgungsrate Sondertilgungsmöglichkeiten im Darlehen. Dann haben Sie die Möglichkeit erst anzusparen und können nach Wunsch später noch Ihr Darlehen Tilgen.

 

Dann sollte man überlegen wie die Zeit für den Immobilienkäufer spielen kann. Langfristig laufende Darlehen kosten uns zwar insgesamt mehr Zinsen. Bei aktuellen Zinskonditionen sind diese aber bisweilen äußerst gering. Man sollte genau überlegen was die beste Nutzung von Kapital in diesem Moment ist. Tilge ich eher ein Darlehen welches mit unter zwei Prozent finanziert ist, oder kann ich mit dem Geld bei einer anderen Investition, zum Beispiel einem weiteren Haus, vielleicht deutlich höhere Rendite erwirtschaften?

 

Auch die Inflation ist bei langen Laufzeiten nicht zu verachten. Laut Statistik lag die Inflationsrate in den letzten 10 Jahren bei einem Mittelwert von 1,59%. Entsprechende Mietsteigerungen können diese Werte in unseren Einnahmen auffangen. Bei einer konstanten Zinszahlung von 1,5% für unser Darlehen hätten wir somit den Realwert unseres Darlehens jedes Jahr um 0,9% gesenkt.

 

Ein äußert wichtiger Punkt bei der Planung der Tilgungsraten sind Steuerzahlungen. Tilgungen sind in der Einkommensteuer nicht als Belastungen anzusetzen und zählen somit zu den Kosten.

Ein Beispiel zeigt welche Falle bei zu hoher Tilgung auf den Anleger warten kann.
Nehmen wir an, wir erwirtschaften mit einem Mehrfamilienhaus 50.000,- Euro Mieteinnahmen.

Unser aktuelles Darlehen für das Haus liegt bei 500.000,- Euro. Unsere Zinsbelastung liegt jährlich bei 8000,- Euro. Wir hätten also theoretisch erst einmal 42.000,- Euro übrig.
Da wir unser Darlehen so schnell wie möglich tilgen möchten haben wir 6% Tilgung mit der Bank vereinbart. Die Tilgung beträgt somit 30.000,- Euro. Unsere Gesamtbelastung liegt dann bei 30.000+8.000= 38.000,- Euro. Somit bleiben uns immerhin noch 12.000 Euro übrig.
Wir zahlen aber Einkommensteuer aus unseren Erträgen. Abgezogen werden zwar die Zinsen mit 8.000 Euro sowie die Abschreibung (in unserem Beispiel 10.000,- Euro). Rechnen wir jetzt jedoch nach, werden von 50.000 Euro Erträgen 12.800,- Euro Einkommensteuer fällig.

 

Jetzt kommen wir in die Falle, denn unsere Ertragsrechnung sieht wie folgt aus:

50.000 Euro Mieteinnahmen

- 8.000 Euro Zinsen

- 30.000 Euro Tilgung

- 12.800 Euro Einkommensteuer

= -800 Euro

 

Wir haben zwar gutes Geld verdient, und auch unser Vermögen gesteigert, da unser Darlehen getilgt wurde. Faktisch sind auf dem Konto am Ende aber 800 Euro minus und dann können wir nur hoffen, dass die Heizung nicht kaputt geht.

 

Also aufpassen, auch die Tilgungshöhe will durchdacht sein. Fragen Sie im Einzelfall sicherheitshalber einen Experten.

 

Stefan Kemna

LS Immobilien - Die Makler mit dem richtigen Blick.

 

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